《不動產(chǎn)拍賣規(guī)程》于2012年3月15日由商務(wù)部公告發(fā)布，自2012年6月1日正式實施。該標準對國內(nèi)不動產(chǎn)（房地產(chǎn)、土地使用權(quán)等）拍賣活動的主要程序和基本要求做了明確規(guī)定?！恫粍赢a(chǎn)拍賣規(guī)程》編輯組對其中幾個重點條款進行了解讀。 

　　
（一）不動產(chǎn)

依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。在標準制訂過程中，不動產(chǎn)的定義曾幾度反復(fù)，最早的定義是“指建設(shè)用地使用權(quán)、房屋及地上附著物所有權(quán)”，業(yè)內(nèi)以及法律界有不同意見，有認為范圍過窄，使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、處置權(quán)和其他用益物權(quán)也應(yīng)包括在內(nèi)的，也有建議直接明確為房地產(chǎn)。在不動產(chǎn)拍賣中，經(jīng)常遇到的標的主要有房地產(chǎn)、房產(chǎn)、土地等幾類。對于權(quán)屬文件不完善或者沒有權(quán)屬資料房地產(chǎn)、房產(chǎn)、土地類資產(chǎn)的拍賣，也可參照本標準的相關(guān)內(nèi)容執(zhí)行。 

（二）公告的發(fā)布

拍賣人應(yīng)根據(jù)拍賣標的情況確定公告期限和內(nèi)容，并在報紙或其他新聞媒介上發(fā)布。這里特別強調(diào)了根據(jù)拍賣標的本身情況和委托性質(zhì)來確定公告期限和內(nèi)容，以及選擇相應(yīng)的公告媒體。司法強制拍賣中房地產(chǎn)類標的的拍賣公告至少應(yīng)在拍賣日前15日發(fā)布，非司法拍賣中房地產(chǎn)類標的的拍賣公告至少應(yīng)在拍賣日前7日發(fā)布，土地拍賣公告至少應(yīng)在拍賣日前20日發(fā)布。同一類不動產(chǎn)的標的，因委托性質(zhì)不同，拍賣公告發(fā)布的期限要求也不同。 

（三）競買人應(yīng)按要求交納競買保證金。

關(guān)于競買保證金的交納問題，規(guī)程制訂之初，是明確“向拍賣人交納”。考慮到現(xiàn)實中，司法強制拍賣中的競買保證金一般都是直接交入法院的賬戶，而不是“向拍賣人交納”的；國有資產(chǎn)拍賣中，有時委托人要求競買保證金直接交入委托人指定賬戶。因此，本條款相應(yīng)改為“競買人應(yīng)按要求交納競買保證金”。但是這樣規(guī)定并不意味著提倡競買人向委托人交納競買保金。競買保證金由拍賣人收取應(yīng)是堅持的原則，只有這樣，才能保證在買受人違約后，拍賣人能立于主動地位，有利于結(jié)算環(huán)節(jié)的順利進行。 

（四）競買人應(yīng)與拍賣人簽訂競買協(xié)議，并領(lǐng)取競買號牌。

競買協(xié)議格式和內(nèi)容參見附錄B。在以往拍賣活動中，拍賣人只是在拍賣規(guī)則特別約定中將拍賣人和競買人、買受人的權(quán)利、責任和義務(wù)作了規(guī)定。一旦發(fā)生糾紛，競買人或買受人往往會提出這是拍賣人的單方面規(guī)定，有些地方的法官會采信競買人或買受人的主張，從而使拍賣人敗訴。本次在制訂規(guī)程中，特別提出“競買人應(yīng)與拍賣人簽訂競買協(xié)議”，用了“應(yīng)”字，即表明這是必經(jīng)程序，同時還專門附錄了競買協(xié)議的格式和內(nèi)容。協(xié)議是平等主體之間真實意思的表示，這樣就排除了單方面行為，簽訂《競買協(xié)議》既是對拍賣人的保護，也是對競買人的權(quán)益維護，有利于避免發(fā)生糾紛，所以必須引起業(yè)內(nèi)的高度重視。 

（五）有無優(yōu)先購買權(quán)人參與競買，及優(yōu)先購買權(quán)的行使方式。

規(guī)程中沒有用專門條款對優(yōu)先購買權(quán)人的定義以及競拍過程中如何行使該權(quán)利進行表述。不動產(chǎn)拍賣中主要有兩類優(yōu)先購買權(quán)人，一是承租人，二是共有人。在拍賣不動產(chǎn)時，拍賣人要根據(jù)資產(chǎn)現(xiàn)狀和權(quán)屬情況，確定是否存在這兩類優(yōu)先購買權(quán)人，如果存在優(yōu)先購買權(quán)人，就要根據(jù)國家相關(guān)法律、法規(guī)及標準制定優(yōu)先購買權(quán)的行使方式，同時還要按照相關(guān)法律法規(guī)的要求，通知優(yōu)先購買權(quán)人。 

（六）拍賣人在拍賣時應(yīng)制作拍賣筆錄，拍賣師、記錄人、買受人應(yīng)當場在拍賣筆錄上簽名。

這里特別需要注意的是，除了記錄人之外，要讓拍賣師和買受人也在拍賣筆錄上簽名。 

（七）拍賣標的的交付

根據(jù)不動產(chǎn)的特殊性，在標的交付環(huán)節(jié)，我們制訂了轉(zhuǎn)移占有和權(quán)屬變更兩個環(huán)節(jié)。轉(zhuǎn)移占有主要指現(xiàn)場移交拍賣標的。這里特別強調(diào)，委托人與買受人應(yīng)簽署交接書，這是一份重要的交付法律文書，拍賣人可以充當見證人。同時，委托人和買受人應(yīng)按約定付清拍賣標的相關(guān)的如水、電、燃氣、通信、物業(yè)管理等費用。在權(quán)屬變更中，對于不動產(chǎn)過戶中的稅費，規(guī)定由委托人和買受人依照相關(guān)法律的規(guī)定承擔。但在實際拍賣活動中，往往把稅費交納的義務(wù)通過特別約定進行轉(zhuǎn)稅承擔，主要體現(xiàn)在《競買協(xié)議》的條款中，這是符合法律規(guī)定的。因此，規(guī)程規(guī)定，另有約定的，應(yīng)按約定執(zhí)行。